Le 4 novembre, l’Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet de loi de finances (PLF) pour 2027 par 458 voix contre et aucune pour. Ce vote a entraîné le rejet de l’ensemble du projet en première lecture. Le 30 octobre, les députés avaient pourtant adopté trois amendements identiques qui retiraient de l’article 7 le plafonnement des amortissements en location meublée non professionnelle (LMNP). Après le rejet du texte, la suppression du plafonnement reste incertaine. La discussion générale au Sénat est prévue le 20 novembre. Débats du 30 octobre · Scrutin du 4 novembre · Calendrier du Sénat

Ce que prévoit le projet initial

Dans sa rédaction initiale, l’article 7 prévoit quatre mesures qui toucheraient les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel.

  • Pour les logements meublés, la déduction fiscale de l’amortissement serait limitée à un taux de 2,5 %, avec un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
  • Pour les meublés de tourisme, le taux serait ramené à 1,5 % et le plafond à 5 000 € par an et par foyer fiscal.
  • Pour les amortissements déjà comptabilisés mais non déduits au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027, le report resterait possible jusqu’au 31 décembre 2036, à hauteur de la moitié du résultat imposable restant après application des règles de déduction de l’exercice.
  • Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, la fraction des amortissements que ces règles empêcheraient de déduire au titre de l’exercice serait définitivement perdue sur le plan fiscal.

Le texte initial prévoit aussi des exceptions au plafonnement pour certaines résidences et certains établissements, notamment dans les secteurs étudiant et médico-social. Article 7 du projet de loi de finances pour 2027

Quels investissements seraient les plus exposés ?

Si le dispositif était adopté en l’état, certains bailleurs au réel pourraient voir leur bénéfice imposable augmenter dès 2027, à loyers et charges identiques. Le stock d’amortissements antérieurs pourrait être utilisé plus lentement, et une partie pourrait rester inutilisée à l’échéance de 2036. L’enjeu est particulièrement sensible pour les acquisitions dont le plan de financement repose sur un bénéfice imposable durablement faible ou nul.

Le projet vise la location meublée exercée à titre non professionnel, qu’elle soit directe ou indirecte. Les biens détenus en indivision et les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une SARL de famille à l’impôt sur le revenu méritent donc un examen au cas par cas. Leur traitement dépendra de la rédaction définitive et de la situation des associés ou des indivisaires. Article 7 du projet de loi de finances pour 2027

Que vérifier avant de prendre une décision ?

Pour un investissement en cours ou déjà financé, nous recommandons de chiffrer le stock d’amortissements reportables à la clôture de l’exercice 2026 et de mesurer l’effet du plafonnement envisagé sur la trésorerie après impôt. La comparaison peut porter sur trois scénarios selon la situation du bailleur : les règles en vigueur, le plafonnement prévu par le texte initial et, lorsque la structure le permet, l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).

Le projet, à lui seul, ne justifie pas un passage à l’IS. Ce choix s’apprécie sur toute la durée de l’investissement, en tenant compte de l’imposition des bénéfices, des distributions et de la plus-value à la revente. Le Sénat peut encore conserver, modifier ou écarter le dispositif.

Vous exploitez un meublé au réel ou préparez une acquisition ? Le cabinet peut vous aider à chiffrer l’incidence des différents scénarios sur votre projet.

Contacter le cabinet →